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      酒店投資回報延期,原因或藏在單房成本里

      酒店投資回報延期,原因或藏在單房成本里

      唯學網 • 教育培訓

      2022-9-20 15:21

      唯學網 • 中國教育電子商務平臺

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      酒店投資回報延期,原因或藏在單房成本里

      酒店在單房投入的成本看似只是一個點,其實它能夠影響回本時間這條線,甚至波及盈利水平的整個面。

      最近,有酒店投資人告訴《酒管財經》,原本酒店的回本周期是3.5年,因為疫情因素,樂觀估算回本周期可能要延長1到2年時間,而回本后還可能面臨翻新。而在此前,酒店預估投資金額與實際投入有很大差距,都相應地拉高投入成本。

      不論是酒店回報周期延長,還是投資超預算,這背后都隱含一個關鍵因素:如何控制酒店投資中的單房成本?

      單房成本決定了酒店的基本盤

      最近,有酒店投資人跟《酒管財經》分享了他的投資經歷,在做酒店投資前,他聽到最多的就是“保證3年能回本”“2年半就能實現回本,接下來7年時間都是利潤!

      而在正式運營之后,他發現酒店的回報率并不能達到這么高。酒店開業5年,客房的出租率平均可以達到70%以上,但是,距離回本還有很大的距離。

      他告訴《酒管財經》,疫情帶來的影響的確存在,但并不是主要原因,他認為,主要包含三個方面:

      第一,管理層頻繁更換!伴_業五年,店長換了3個,我成為酒店店長訓練營”。

      投資人說,加盟品牌后,店長一直是總部派來的,但是因為匹配度不高、經驗水土不服、管理太教條等原因,頻繁更換店長。管理層的變動,首先就是業績的浮動,員工的人心不穩。

      第二,品牌升級,加大投資。

      近兩年,為了迎合消費者,品牌不斷升級,從2.0到5.0版本,顧客體驗感會有所上升,但是追加的成本就更多了。

      舉例來說,最近這兩年說的比較多的就是酒店數字化、智能化客房升級,就需要將原有的客房裝修增加更多智能化產品,無形中就會追加投資。投資和業績無法達到平衡時,酒店投資回報的時間就會延長。

      第三,單房收益降低。

      控制了單房籌建成本,卻忽視了單房運營成本。當初在選擇品牌時有開發經理告訴他,如果酒店的經營沒有問題,入住率一直有保障的話,三到五年之內回本是很普遍的情況,快一點的甚至不到三年就可以收回全部的投資。所以,在投資前期,他就做好了功課,在裝修房間時,控制了籌建成本。

      但是他發現,酒店開始營業后,單房運營成本開始變得不可控,比如人工成本、易耗品成本的提高,讓單房收益并不樂觀,這也是酒店投資回報延期的主要原因。

      按照酒店投資及運營的邏輯來看,單房成本可以分為單房籌建成本,以及單房運營成本。

      具體來說,單房籌建成本要根據物業結構及酒店產品來分析,在選擇物業的時候確定項目定位以及單房籌建的價格區間,同時根據價格區間與施工單位洽談合理的價格,簽訂總包合同(包含開門營業,多數情況下不含消防驗收)。

      而單房運營成本,包括房租、能耗、人工、客耗品等。

      我們可以理解成一個起點不為零向上的曲線,在一定房間范圍內成本是一定的,隨著房間的增加,成本增加的幅度會減少。也就是說在一定范圍內,成本是基本上固定不變的,隨著入住率的上升,成本也會呈現不規則比例的上升。

      以100間房中端酒店舉例:入住率在30-50間房的時候,單房成本在140-160元,入住率在50-70間房的時候單房成本在120-140元。所以,要想控制單房運營成本,首先要清楚自己酒店不同賣價、不同入住率情況范圍,再做相應的調整。

      單房成本從哪些方面來控制?

      1、單房籌建成本

      首先酒店房間、空間離不開專業設計規劃,籌建時酒店的有效利用空間坪效極容易被忽視。

      比如大多租賃物業,租金是按房本的面積來計算,這里面第一個容易忽視的因素是公攤面積,有的物業公攤能占到40%,甚至更高。

      另外,同樣是1萬平方米的兩個酒店物業,租金成本就有不同,因為出房量的不同,有的物業異型房、暗房、柱子比較多,都會造成租金成本的增大。

      除此之外,物業結構、性質也會決定酒店籌建成本的高與低,比如像疫情這類極端情況,有的物業可以免租、打折、適當延期等,有的則難以實行。

      還有一些物業由于設施老舊,需要改造,也是一項不小的成本,還可能遇到一些物業產權不清晰,后續運營的相關證件都很難辦理。

      總結來說,選址其實就決定了物業空間坪效的最大利用率。

      其次是設計。

      同樣的一個物業找不同的兩個設計公司出房,可能一家能出100間房,另一家可能設計出110間房。對比兩個方案的收益率來說,假如ADR(已售客房平均房價)都一致的情況下,OCC(入住率)差一兩個點,房量多的收益率自然要大于房量少的收益率。

      也就是說,像很多中端酒店的營收,更多是靠房量。

      而從設計的細節來看,像一些縱深較大的樓層,優秀的設計師會設計出諸如辦公室、保潔間、庫房等一系列功能間,但有的設計師會直接設計成庫房,房屋的空間利用率就會降低。

      說完了籌建,我們再來看施工。

      專業施工隊伍+專業監督監理,避免工程瑕疵和二次返工,確保設備使用壽命。

      這中間,專業與非專業的施工隊伍,施工的成本也是不一致的。表現在一些不專業的施工方,可能致使酒店滲水、墻體發霉、管道堵塞、偷工減料等。有的酒店翻新需要10年,施工不專業可能2-3年就要翻新。

      再來說監理,很多施工有監理不假,但酒店需要有預期性的監理,比如,當下的設計滿足且符合現在的狀況,如果沒有遠期規劃,后續市場變化,酒店再做調整也會帶來成本的提升。

      第三點是,性價比適合的物資,避免貪小便宜吃大虧。

      購買物資的時候,像一些非A類采購物業,比如管道采用相對便宜的,空調、電視用雜牌,可能會導致因為貪圖小便宜,為后期帶來更多使用的不便。

      而一些國際聯號酒店在物資采購方面,還有價格限制,不能低于某個價格水平。

      2、單房運營成本

      在運營層面,首先要考量的是合理的人員配比+員工培訓、監督、考核機制。

      如果有同樣的人房比,不同的培訓、監督機制,運營效率的不同,帶來的成本是有差異的。

      比如兒童房墻面出現污漬,如果快速清理,壁紙可以繼續使用,相反擱置后再處理可能就要改換,中間就出現成本的差異。所以,培訓的同時,也需要監督機制的配合。

      其次是,合理有效的節能減排措施和節能激勵方案。

      這里面,員工需要有對各項水、電、易耗品等節能的意識。

      最后是稽核檢查監督制度。像一些火車站附近的酒店,顧客晚上11點趕車,這類全天房就有可能再次銷售而不錄入系統。

      總結:

      物業本身可能就決定了坪效,但專業的設計能夠為坪效加分。

      施工可能存在的瑕疵,造成的返工、短時間內翻修等也影響正常的經營,不僅有時間成本、也有客訴的可能。

      運營端各項培訓、監督、稽核等機制就是避免部分員工因疏忽造成的浪費,甚至是人為瞞報出現的收益流失。

      來源: 酒管財經

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